후배들의 은퇴설계를 상담하다 보면 집을 사야 할지 말아야 할지, 산다면 언제 어디에 사야할지에 대한 고민이 가장 많습니다.
제가 재테크 전문가가 아니라서 구체적인 조언을 해줄 수는 없지만, 은퇴설계를 하는데 있어서 본인이 살 집 한 채를 적당한 시기에 잘 사는 것은 중요하다고 생각합니다. 금융자산과 실물자산을 같이 가지고 있어야 인플레이션 리스크에 대비할 수 있는 자산배분이 되기 때문이기도 하구요. 본인 소유의 집 한채를 가지고 있으면 노후에 대한 막연한 불안감을 잠재울 수 있어 정신건강에도 좋기 때문이지요.
더군다나, 우리나라에는 ‘주택연금’이라는 좋은 제도가 있어서 집을 사는 것이 노후준비에 실제적으로도 도움이 됩니다. 그러나, 본인이 살 집 이외에 대출을 받아 무리하게 부동산 자산은 늘리는 것은 노후준비에 큰 도움이 되지 않는 것같습니다. 은퇴이후 재산세나 건강보험료 등 유동성을 생각해야 하는데, 부동산에서 예상했던 만큼의 임대소득이 발생하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.
제 주변에 부동산은 수십억원대를 보유하고 있는데, 현금흐름이 좋지 않은 은퇴자가 꽤 많습니다. 부동산을 처분하고 싶어도 양도세 부담 때문에 차마 팔지 못하고 자식에게 증여를 하고 싶어도 본인도 자식도 당장 증여세를 낼 현금이 없어서 이러지도 저러지도 못 하고 있는 경우지요.
금융자산이 거의 없는 은퇴자가 현금흐름을 위해 생각해볼 수 있는 방법이 주택연금을 받는 것이지만, 이런 분들은 주택연금을 받을 수 없습니다. 주택연금은 가입요건을 주택소유자 또는 배우자가 만60세 이상이고, 주택의 기준시가가 9억원이하인 경우로 제한해 원칙적으로 다주택자가 가입하기 어렵게 되어 있습니다.
어쨌든 이런 분들이 아니라면 주택연금은 가입자가 본인소유의 주택에서 평생거주하며 매달 노후생활자금을 받을 수 있는 좋은 상품입니다. 가입자가 사망하더라도 배우자 앞으로 소유권이 온전히 이전되면, 배우자에게도 동일한 연금액이 보장되지요.
주택연금에 가입해서 받은 연금(이자포함)이 집값을 넘어서도 부부가 둘다 사망할때까지 지급이 보장되는 것은 주택연금이 갖고 있는 사회보장적인 측면입니다. 반면, 부부가 사망할 때까지 받은 연금이 집값에 못 미쳐 남은 금액이 생기면 주택은 경매처분되기 때문에 상속인에게는 불리하다면 불리할 수 있는 제도이지요.
주택연금을 받는 방식은 여러 가지가 있습니다.
- 종신 지급 방식: 인출한도 설정 없이 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
(정액형, 전후후박형 중 선택)
- 종신 혼합 방식: 인출한도 (대출한도 50% 이내) 범위 안에서 수시로 찾아쓰고
나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
(정액형, 전후후박형 중 선택)
나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
(정액형, 전후후박형 중 선택)
- 확정기간 혼합 방식: 수시인출한도 (대출한도의 50% 이내) 설정 후
나머지 부분을 매월 연금형태로 일정기간 동안만 지급받는 방식
나머지 부분을 매월 연금형태로 일정기간 동안만 지급받는 방식
- 대출상환방식 (주택담보대출 상환용 주택연금) :
주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서
일시에 찾아쓰고 나머지를 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서
일시에 찾아쓰고 나머지를 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식
주택연금의 최대장점은 ‘장수리스크’에 대비할 수 있다는 것이기 때문에 확정기간 방식보다는 종신지급 방식의 메리트가 커보이고, 자녀 결혼자금등 앞으로 목돈이 들어갈 일이 있다면 주택가격 전액을 연금으로 받는 것보다 혼합방식을 택해 목돈을 인출할 수 있는 여지를 남겨두는 것이 좋겠지요.
연금개시 나이에 따른 수급액(종신지급방식)은 다음과 같습니다.
https://www.hf.go.kr/hf/sub03/sub01_05.do
https://www.hf.go.kr/hf/sub03/sub01_05.do
집값이 내려가거나 금리가 올라도, 혹은 가입자가 오래 살아도 받는 금액은 똑같기 때문에 부동산 하락기, 금리상승기에 가입하는 것이 유리하고 부부가 평균수명보다 오래 살 확률이 많다면 이기는 게임입니다. 그러나, 그 반대의 경우라면 가입을 다시 한 번 고려해봐야 하겠지요.
여기서 금리를 운운하는 이유는 주택연금이 주택을 담보로 한 대출이기 때문입니다. 노후에 종합소득세 신고를 할 때 주택연금 대출이자비용은 연금소득에서 연간 200만원 한도로 공제 받을 수 있습니다.
주택은 현금흐름이 없는 노인들이 자산을 연금화할 수 있는 마지막 보루입니다. 상속인이 없어서 사후 주택의 잔존가치가 중요하지 않다면 괜찮지만, 상속인이 있어서 사후 주택의 재산가치를 생각해야 할 상황이라면 주택연금이 대출의 일종이라는 것을 꼭 염두에 두시고 노후의 자금계획을 세우시는 것이 현명할 것입니다.
kbskangpd@kbs.co.kr
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