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양도세는 어떻게 계산되는가?

"양도세는 은퇴설계와 밀접한 관계에 있어"

글  강성민 KBS PD·공인회계사

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양도세는 원칙적으로 파는 시점의 세법을 적용하지만 취득시점의 법이 적용되는 부분도 있기 때문에 주의해야 한다. 사진=뉴시스DB

우리나라의 세법은 너무 자주 개정이 되어서 전문가들조차도 업데이트하기가 쉽지 않은데요, 특히 부동산 관련 세금인 양도소득세의 경우는 그 정도가 가장 심합니다. 부동산경기에 따라 정부에서 부동산대책을 발표할 때마다 세법이 바뀌다보니 그렇게 된 것이지요.

 
양도세는 원칙적으로 파는 시점의 세법을 적용하지만 취득시점의 법이 적용되는 부분도 있기 때문에 주의해야 합니다. 예를들어, 지금 현재 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 2년 거주요건이 추가되는데, 양도당시 조정대상지역에서 해제되었다 하더라도 취득시점에 조정대상지역이었다면 2년 거주요건을 채워야 되는 것이 그런 것입니다.
 
세법이 복잡하다보니 집을 사고 팔 때 반드시 전문가와 세무상담을 해야하겠지만, 기본적인 사항은 본인이 잘 알고 있어야 합니다. 양도소득세에 대해 대충 생각하고 집을 사고 팔면 세금폭탄을 맞는 경우도 생기기 때문이지요.
 
양도소득세는 특히 은퇴설계와 밀접하게 관련되어 있기 때문에, 양도세의 기본적인 계산구조는 알고 있는 것이 좋습니다. 노후 현금흐름 개선을 위해 집을 팔아야 하는 경우 뿐만 아니라, 자녀에게 대출이나 전세를 끼고 부담부증여를 하는 경우에도 양도세를 고려해야 하기 때문입니다. 그럼, 양도소득세에 대해 찬찬히 단계별로 살펴보겠습니다.
 
1단계 : 양도차익 ← 양도가액 - 필요경비(취득가액 등)
2단계 : 양도소득금액 ← 양도차익 - 장기보유특별공제
3단계 : 양도소득과세표준 ← 양도소득금액 - 양도소득기본공제
4단계 : 양도소득산출세액 ← 양도소득과세표준 × 양도소득세율
5단계 : 양도소득결정세액 ← 양도소득산출세액 - 감면세액
 
1. 양도차익의 계산
 
주택을 파는 가격이 양도가액이 되는데, 여기서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나옵니다. 양도가액에서 빼주는 항목은 취득가액이 가장 크겠지만, 취득가액 말고도 취득세, 등기비용, 중개수수료, 인테리어비용 등을 필요경비로 인정해 줍니다.
 
필요경비 중 취득세는 증빙이 없더라도 세금이기 때문에 인정해주지만, 다른 항목은 증빙이 꼭 있어야 하기 때문에 영수증을 잘 챙겨두는 것이 중요합니다. 다만, 거래대금을 계좌이체로 송금한 경우에는 이러한 내용을 첨부하여 비용을 인정받을 수도 있습니다. 주택 인테리어에 사용한 내역은 필요경비로 인정이 되는 것(자본적 지출)과 그렇지 않는 것(수익적 지출)이 있는데, 어느 것이 되고 안되는가는 양도세 신고할 때 판단하면 되니까 일단 증빙은 잘 모아두어야 하겠습니다.
 
2. 양도소득금액의 계산
 
이렇게 계산된 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 나옵니다. 장기보유특별공제는 주택보유 기간에 따라 양도차익의 일정비율을 빼주기 위해 만든 항목입니다. 주택도 물가상승률을 반영하는 재화로 보기 때문이지요. 현재 3년 이상 보유했을 때 주택을 보유한 연수에 비례해 인정해주는데, 다주택자는 1년에 3%씩 최대 30%(10년), 1주택자는 1년에 8%씩 최대 80%(10년)까지를 빼주고 있습니다.

그런데, 이 공제항목은 내년부터 계산이 복잡해집니다. 작년 12월 16일에 나온 부동산 대책에서 이 장기보유특별공제 요건이 엄격해졌는데요, 2021년부터는 1세대 1주택자라고 하더라도 2년거주요건을 충족했다는 전제하에 보유기간에 따라 4%씩 최고 40%까지, 거주기간에 따라 2년거주 8%에서 4%씩 최대 40%까지를 합하여 총80%까지 공제받을 수 있습니다. 
 
3. 양도소득과세표준 계산
 
위와 같은 복잡한 산식에 따라 양도차익에서 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 나오는데, 여기에서 양도소득기본공제를 빼면 양도소득과세표준이 나옵니다. 양도소득기본공제는 과세연도당 한 사람에 250만원을 공제해 주는 것입니다. 부부 공동명의로 된 집을 처분했다면 각각의 지분에 대해 250만원씩을 공제해 주겠지만, 한 과세연도에 한 사람이 두 개의 부동산을 처분했다면 처음 판 물건에 대해서만 기본공제가 적용됩니다.
 
4. 양도소득산출세액 계산
 
이렇게 양도소득기본공제까지 빼면 과세표준이 나오는데요, 우리가 소득세 계산할 때 세율을 곱하는 금액이 바로 과세표준입니다. 양도소득과세표준에 세율을 곱하면 양도세가 계산되지요.

양도세의 세율은 보유기간에 따라 보통 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상이면 기본세율(6%-42%)이 적용됩니다. 2년이상 보유의 경우 기본세율은 누진세이기 때문에 부부 공동명의인 경우 단독보유일 때보다 실효세율이 낮아지게 되지요. 1세대 2주택의 경우는 일반세율에서 10%가 중과세되고, 3주택 이상인 경우는 20%가 중과세된다는 점도 유의하셔야 합니다.
 
5. 양도소득결정세액 계산
 
이렇게 해서 계산된 양도소득산출세액에 각종 감면세액을 빼면 양도소득결정세액이 계산됩니다. 아파트를 분양할 때 미분양이 나서 “몇 년간 양도세를 감면해준다" 이런 조건이 붙어있는 경우를 보셨을텐데, 이런 것이 바로 감면세액에 해당하는 것이지요. 이런 모든 것이 감안되어서 나오는 것이 양도소득결정세액입니다.
 
양도소득세 계산과정이 좀 복잡해 보이지만, 사실 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도가액이 9억이하라면 세금계산 자체가 필요없습니다. 그러나, 2017년 8.2대책 이후 1세대 1주택 비과세요건에는 조정대상지역에서의 2년거주 요건이 들어갔기 때문에 이점은 주의해야 합니다.
 
2017.8.2.까지 취득한 주택과 2017.8.2.까지 무주택 세대가 계약한 분양권으로 2017.8.3.이후 잔금을 치루고 취득한 주택은 2년 보유요건만 충족하면 됩니다. 하지만 임대주택외 거주용주택으로 비과세를 받고자 하는 경우는 8.2대책 이전에 취득한 주택에 해당되더라도 거주용주택에 대해 2년 거주요건이 추가되므로 주의하셔야합니다.
 
그리고, 다주택자가 10년이상 보유주택을 2020년 6월 30일까지 팔면 한시적으로 양도세 중과가 배제되기 때문에 집을 처분하실 계획이 있으시면 올해 상반기 중으로 하시는게 세금면에서는 유리하리라 생각됩니다. kbskangpd@kbs.co.kr
 

 

[입력 : 2020-03-12]   강성민 KBS PD·공인회계사 more article

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사진

강성민 KBS PD·공인회계사


現 KBS 라디오PD·공인회계사(CPA)·은퇴설계전문가(ARPS)·공인중개사. KBS1FM <노래의 날개 위에> , KBS3라디오 <명사들의 책읽기> <힐링 클래식>, KBS1라디오 <경제투데이> <뉴스와이드1부> 외 다수 프로그램 제작. 방송통신심의위원회 이달의 좋은 프로그램상(2009), 제22회 한국PD대상 실험정신상(2010) 외 多數 방송상 수상
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