최근에 어느 세무사분께 들은 사례입니다. 어떤 분이 단독주택을 매각하고 아파트를 구입하시면서 아파트 잔금을 먼저 치르고 단독주택 잔금을 나중에 받았다고 합니다. 이 경우 집이 이것 뿐이라면 일시적 1세대 2주택이 되어 1세대 1주택 비과세특례 요건을 충족하게 되지요.

 

그런데, 이 분께서 아내의 화실로 사용할 용도로 사둔 오피스텔에서 문제가 발생했습니다. 당장 쓰지 않기 때문에 세를 주었는데, 세입자가 주민등록 이전을 해놓은 것이었습니다. 이 분은 그런 사실을 전혀 모르고 있었는데, 이로 인해 이 오피스텔이 주택수에 포함되는 바람에 1세대 3주택 중과세율을 적용받게 된 것입니다.

 

아시다시피 오피스텔은 실제 사용용도에 따라 판단하기 때문에 거주를 하면 주택으로 보고 사무실로 사용하면 상가로 보는 이중적인 성격을 가진 부동산이지요.
 
이 분이 1세대 1주택인 줄 알고 신고한 양도소득세에 더해서 추징된 세금은 수억대였습니다. 만약 주택을 팔기 전에 이 오피스텔을 먼저 팔았다면 내지 않아도 될 세금이었는데, 추징당한 세금의 액수만도 이 오피스텔 가격의 몇 배였으니 자다가도 벌떡 일어날 정도로 억울하고 부부간에 불화까지 생겼다고 합니다.

 

지인에게 들은 이런 사례도 있습니다. 어떤 분이 1세대 1주택으로 양도소득세 신고를 했는데, 세무서에서 추징이 나왔습니다. 본인이 가지고 있는 집은 달랑 한 채 뿐인데, 추징이 나온 것을 이해할 수 없었는데, 아내 명의의 상가에 문제가 있었습니다. 상가에는 작은 방이 하나 딸려 있었는데, 주택이라고는 도저히 생각할 수 없는 방이었기에 이게 문제가 되리라고는 전혀 생각하지도 못한 것이었죠. 그 분은 이로 인해 1억원 이상의 세금을 추징당했다고 했습니다.

 

양도소득세 신고에서 1세대 1주택 비과세특례를 적용할 때 이처럼 상식적인 생각이 통하지 않는 경우가 생각보다 많습니다. 그래서, 본인이 가진 부동산이 이 지구상에 달랑 하나가 아닌 이상 주택을 처분하기 전에 반드시 세무전문가와 상담해봐야 합니다.

 

자산이 어느 정도 이상인 자산가들은 주치의 같은 개념의 세무전문가와 항상 소통하면서 자산의 취득과 처분에 관한 의사결정을 하고 있습니다. 그래서, 절세와 탈세의 경계선을 왔다갔다 하면서 최소한의 세금만을 내고 있지요.

 

하지만, 자산이라고는 집 하나가 전부인 일반인들은 세무지식이 짧은데 전문가에 대한 자문 비용을 아끼기 때문에 문제가 발생합니다.

보통 주택을 사거나 팔기 전에는 부동산에 대충 물어보고 세금신고를 할 때가 돼서야 세무전문가를 찾아갑니다. 하지만, 이 때 잘못을 발견한다 하더라도 이미 등기까지 넘어간 상태이니 돌이킬 수 없는 시점이라 안 내도 될 세금까지 내게 되는 것이지요.

 

우리나라 세법은 개정이 너무 자주 되기 때문에 누더기처럼 기워져 있는데, 세무전문가들조차도 어느 시점의 개정사항을 놓치면 잘 못 알고 있는 경우가 있을 정도입니다.특히 양도소득세는 그들조차도 '양포세(양도소득세는 포기한 세금)'라고 하면서 아예 손을 안 대는 경우도 있고 사안이 조금만 복잡해지면 본인이 놓치고 있는 부분이 있을까봐 다른 세무전문가의 상담을 한번 더 받을 것을 권하기도 합니다.

 

그러니 양도소득세를 비롯한 부동산 관련 세금을 일반인이 공부하는 데는 한계가 있지요. 세무전문가가 설명할 때 이해를 하기 위해서는 본인이 어느 정도의 기초지식을 가지고 있어야겠지만, 그정도로 세법에 정통하다고 자만하는 것은 매우 위험합니다. 아무리 확신이 있다고 해도 부동산을 처분하거나 취득하기 전에는 반드시 자문을 받으셔야 안전합니다.

 

본인이 아는 세무전문가가 있다고 해서 잠깐 만났을 때 지나가는 말처럼 물어보는 것은 아무 의미가 없습니다. 그런 상황에서는 전문가도 자세히 연구해서 자문해주지 않기 때문입니다. 상담은 반드시 유료로, 충분한 시간을 할애해서 본인이 관련된 모든 사항을 빠짐없이 얘기해야 제대로 할 수 있습니다.

 

특히 은퇴세대는 자산이 편중되어 있는 부동산을 사고 팔 때 자칫 잘못해서 세금폭탄을 맞으면 평생의 공든 탑이 무너질 수 있습니다. 그렇게 되지 않기 위해서는 전문가에게 지불하는 비용을 아끼면 안될 것입니다.
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