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주택 양도, 타이밍이 중요하다!

"올해 6월 30일까지 한시적 양도세 중과유예 규정 두어"

글  강성민 KBS PD·공인회계사

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부동산은 시장의 가격변동도 중요하지만 세금도 고려해야 해서 양도의 타이밍을 잡는게 여간 어려운게 아니다. 사진=뉴시스DB

우리나라 사람들의 은퇴설계에 있어서 주택만큼 중요한 것은 없을 겁니다. 주택은 가족의 거주를 위한 곳이기도 하지만, 때로는 목돈을 불려주기도 하고 현금흐름을 만들어주기도 하지요. 그래서 집을 가지고 있든 그렇지 않든 부동산시장에 관심이 많은데요, 주택의 매도나 매수의 타이밍을 잡는데 있어서 부동산시장 상황만큼 중요한 것이 세금입니다.

 
최근에는 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 5월 31일 전 또는 6월 30일 전까지
잔금을 지급해야 한다는 조건이 붙은 절세 목적의 매물이 나와 있습니다.
왜 이런 조건이 붙어있는 걸까요?
 
우선 5월 31일까지 잔금지급을 완료하는 조건이 붙은 매물은 보유세와 관련이 있습니다. 보유세는 매년 6월 1일 소유자에게 부과하기 때문에 5월말까지 정리하면 매도한 물건에 대한 보유세를 부담하지 않을 수 있습니다. 보유세에는 매년 7월과 9월에 납부해야하는 재산세와 매년 12월에 납부해야 하는 종합부동산세가 있지요.
 
시장에 특별한 사정이 없다면 매도자 입장에서는 6월 1일을 기점으로 좀 더 보유할 것인지, 그 전에 처분할 것인지 고민하게 됩니다. 매수자도 기왕이면 6월 2일 이후에 매수하는 것이 조금이라도 세금을 아낄 수 있습니다. 이것은 올해 뿐만 아니라 어느 해라도 마찬가지입니다.
 
6월 30일까지 잔금지급을 완료하는 조건이 붙은 매물은 올해만의 특수한 경우로, 양도세와 관련이 있습니다. 원래 조정대상지역 1세대 2주택이나 1세대 3주택자 매물인 경우 양도세 계산에서 장기보유특별공제를 적용해주지 않고 세율도 기본세율인 6-42%에서 2주택자는 10%포인트가 3주택자는 20%포인트가 각각 가산됩니다. 그런데, 10년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 경우 올해 6월말까지 매도하면 이러한 중과규정을 적용하지 않도록 한시적인 유예를 두고 있습니다.
 
양도차익에서 차감하는 장기보유특별공제는 과표를 줄여주는 것이기 때문에 중요합니다. 10-20%포인트가 가산되는 양도세 중과세율 역시 세금을 크게 증가시키기 때문에 장기보유특별공제를 적용하고 중과세율을 가산하지 않는 것은 세금절감에 효과가 상당히 큽니다. 다시 말해, 유예가 끝나는 7월 이후에 매도하면 양도세가 현저히 늘어나게 되지요
 
예를 들어 설명해 보겠습니다. 지금 2주택인 사람이 10년을 보유한 집 하나를 처분하려는 하는데, 그것이 5억원에 사서 10억원이 된 주택이라고 가정하고 6월 30일 이전에 팔았을 때와 7월 이후에 팔았을 때를 비교해 보기로 하겠습니다.
 
양도차익은 10억원에서 5억원을 차감하므로 동일합니다. 그러나, 10년보유 장기보유특별공제는 20%를 적용받기 때문에 5억원의 20%인 1억원이 적용되느냐 적용되지 않느냐의 차이로 인해 과표에서 1억원이 차이가 나게 됩니다. 그리고, 2주택자의 중과세율에서 10%포인트가 낮아지므로, 약 1억정도의 세금감면 효과가 나타납니다.
 
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구분            2020.6.30. 이전 매도      2020.7.1. 이후 매도
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매도가액           1,000,000,000               1,000,000,000
취득가액             500,000,000                 500,000,000
양도차익             500,000,000                 500,000,000
장기보유특별공제 (100,000,000)                     0
기본공제               (2,500,000)                  (2,500,000)
과세표준              397,500,000                497,500,000
세율                    6%-40%                     16-50%
소득세                133,600,000                 223,350,000
지방소득세            13,360,000                  22,335,000
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총 세금               146,960,000원            245,685,000원
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집이 2채 이상인 사람들 가운데 자녀에게 증여를 생각하는 경우도 많습니다. 증여세는 양도세와는 다른 세금이므로 증여는 타이밍과 상관없을까요?

채무를 승계하지 않는 단순증여일 경우에는 전체가 증여세로 산출되기 때문에 주택시세가 하락하고 있을 때는 나중에 증여하는 것이 유리합니다. 최근에는 시세가 하락할 것으로 예측해 단순증여시기를 늦추는 사례가 많다고 합니다
.
하지만, 부담부증여일 경우는 좀 복잡합니다. 부담부증여란 전세나 은행융자 같은 부채를 끼고 증여하는 것을 말하는데요, 증여와 양도가 섞인 형태로 보고 있습니다. 수증자가 부채를 승계하면 부채금액만큼은 양도하는 것으로 보아 증여자에게는 그 부분만큼 양도세를 부과하고 나머지 부분에 대해서는 수증자에게 증여세를 부과하게 되는 것이지요.
 
따라서 세금측면에서 보면 양도세 중과대상이면서 10년 이상 보유한 경우는 앞서 본 양도사례에서처럼 6월말 전에 하는 것이 유리할 가능성이 높습니다. 2주택으로 인해 종부세 대상자가 됐다면 5월말 전에 증여를 하면 양도세와 보유세를 모두 절세할 수 있지요. 그러나, 이후에 주택가격이 많이 떨어진다면 증여세 자체가 줄어들기 때문에 미리 증여하는게 불리할 수도 있습니다.

부담부증여의 경우에는 주택시장의 방향을 어떻게 볼 것인가의 문제가 중요한 변수가 되지요. “인생은 타이밍"이라는 말이 있는데, 결국 타이밍도 운에 맡겨야 되는가 봅니다.  kbskangpd@kbs.co.kr

 

[입력 : 2020-05-13]   강성민 KBS PD·공인회계사 more article

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강성민 KBS PD·공인회계사


現 KBS 라디오PD·공인회계사(CPA)·은퇴설계전문가(ARPS)·공인중개사. KBS1FM <노래의 날개 위에> , KBS3라디오 <명사들의 책읽기> <힐링 클래식>, KBS1라디오 <경제투데이> <뉴스와이드1부> 외 다수 프로그램 제작. 방송통신심의위원회 이달의 좋은 프로그램상(2009), 제22회 한국PD대상 실험정신상(2010) 외 多數 방송상 수상
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