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분양가 상한제...모호한 적용 기준

투기과열지구 31개 지역 확대 불구 기준 명확성 잃어

글  김명규 기자

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국토교통부의 민간택지에 대한 분양가 상한제 발표로 재건축 아파트 투자에 제동이 걸렸다. 8월 12일 재건축을 앞둔 서울 서초구 반포주공아파트 1단지 일대. 사진=뉴시스

국토교통부가 8월 12일 발표한 ‘민간택지 분양가 상한제(분양가 상한제)’ 개선안은 분양가 상한제 적용 대상’을 서울을 비롯한 전국의 ‘투기과열지구'로 대폭 확대하면서도 세부 적용기준은 모호하게 남겨뒀다. 상한제 적용 기준을 '최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는' 지역에서 전국 31개 지역'으로 대폭 확대하면서도 기준 자체는 명확성을 잃었다.
 
국토부가 분양가 상한제를 민간택지로 확대적용하고 상한제 적용 시점도 일반·재건축재개발 공히 ‘입주자 모집공고’ 이후로 통일했지만 세부 적용 기준은 언급하지 않는 등 ‘전략적 모호함’을 유지한 배경은 들썩이는 서울 집값을 잡으면서도 미중 무역분쟁, 한일 교역 갈등 등 대외 악재로 움추러든 한국경제에 찬물을 끼얹지 않기 위한 포석으로 풀이된다.
 
이번 개선안은 무엇보다 지난 6월14일 반년여만에 상승세로 돌아선 서울 집값의 과열을 차단하는데 초점을 맞췄다. 서울 집값은 지난주까지 9주 연속 상승했다. 상승세가 눈에 띄게 둔화하기는 했지만 재건축과 일반아파트 모두 오름세를 유지하고 있다. 또 이러한 상승세의 이면에는 서울 아파트값 상승세가 ‘경제 펀더멘털’과 유리된 ‘이상 현상’이라는 시각이 한몫하고 있다. 국토부 관계자는 "한국경제 전망이 (하강세)‘일때 부동산이 나홀로 상승하는 사례는 찾아볼 수 없었다“고 설명했다.
 
이러한 발언은 강남 재건축단지에서 옮겨붙은 집값 상승이 비이성적 과열에 가깝다는 국토부 관료들의 일관된 시각을 보여준다. 저금리 등으로 시중에 넘치는 유동성이 미·중 관세 갈등에 한일 무역 분쟁까지 겹치며 마땅한 투자처를 찾지 못한채 아파트 시장에 흘러드는 가운데 실수요자들의 추격 매수세까지 따라붙으면서 매매가를 밀어 올리고 있어 이 고리를 끊어내야 한다는 뜻으로 풀이된다.
 
국토부도 이날 보도 참고자료를 통해 "(집값)상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났으며 최근에는 인근 지역의 신축 아파트와 다른 자치구의 주요 단지도 상승세로 전환되고 있는 양상"이라고 설명했다.
 
국토부가 강력한 가격통제 카드를 뽑아들면서도 일괄적인 상한제 적용 기준을 배제한 것은 서울 집값을 밀어올리는 이러한 투자(투기)수요를 거둬내 ’집값 안정‘을 도모하면서도 '한일 분쟁', ’건설투자 부진‘ 등 내우외환에 처한 한국경제의 발목을 잡았다는 비판을 피해가기 위한 고육지책으로 풀이된다. 거시경제 상황에 대응해 유연하게 제도를 운용할 여지를 둔 것이다.
 
하지만 분양가 상한제 적용지역을 대폭 확대하면서도 적용지역은 모호하게 남겨둠으로써 추후 논란의 불씨를 남겨둔 것으로 평가된다. 논란의 여지를 남긴 '적용기준'은 이른바 ‘시장상황’이다.
 
국토부는 ▲정량기준(분양가·청약경쟁률·주택거래량) 외에도 ▲정성기준(시장상황)을 상한제 적용 지역 선별 기준으로 꼽았다. 또 이러한 '시장상황'에는 거래량, 주택 가격변화를 비롯해 ‘전반적인 내용’을 모두 포함한다는게 이날 브리핑을 한 국토부 이문기 주택토지실장의 설명이다.
 
국토부는 이 정량기준 3가지를 모두 충족하는 경우에도 정성기준인 ‘시장상황’에 따라 분양가 상한제가 적용될 수도, 그렇지 않을 수도 있다고 설명했다. 주택법 시행령 고시가 완료되는 오는 10월 이후 주거정책심의위원회(주정심의)가 분양가, 청약경쟁률, 주택거래량 외에도 '시장 상황'을 두루 판단해 투기과열지구 중 상한제 적용 대상 지역을 정한다는 것이다.
 
한편 투기과열지구에는 강남구 등 서울 25개 자치구외에도 과천, 성남 분당, 대구 수성구 등이 포함된다. 적용대상지역이 물가대비 집값상승률(‘최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과’)에서  31개 지역으로 대폭 증가했다.
 

 

[입력 : 2019-08-13]   김명규 기자 more article

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