서울시가 주택공급 확대와 관련해 공공재개발 활성화 및 유휴부지 발굴을 통한 복합개발 등을 발표했다. 2028년까지 총 11만호의 주택을 추가 공급하겠다는 것이다. 그런데 서울시의 입장은 정부가 발표한 주택 추가공급안과 다른 것이어서 논란이 예상된다.
 
서울시는 8월 4일 오후 서울시청에서 기자설명회를 열고 '주택공급 확대방안'에 대한 세부 공급계획을 발표했다. 뉴시스에 따르면, 서울시는 주택시장의 주요 실수요자로 꼽히지만 적은 자산규모와 낮은 청약가점, 대출규제로 다각도의 어려움에 직면한 3040세대를 위해 새로운 분양주택 모델인 '지분적립형 분양주택'을 새로 도입할 방침이다.
 
주택공급의 중요 축인 청년·신혼부부·서민을 위한 공공임대주택은 차질 없이 지속하게 공급하되 3040 실수요자들이 원하는 신규 아파트 분양 물량을 늘려 저렴하게 공급하겠다는 게 서울시의 복안이다. 이번 주택정책 확대는 공공재개발 활성화, 유휴부지 발굴과 복합화, 공공참여형 고밀재건축 사업 추진, 지분적립형 분양주택 등으로 요약된다.
 
서울시에 따르면, '공공재개발사업'을 통해 2023년까지 총 2만호 주택을 추가 공급한다. 공공재개발사업은 공공시행자인 서울주택도시공사(SH공사) 등과 재개발사업, 주거환경개선사업에 참여해 도심 내 주택공급을 촉진하는 사업으로 지난 5·6대책에 처음 도입됐다.
 
서울시는 당초 대상에 포함되지 않았던 정비예정구역, 정비해제구역까지 범위를 확대했다. 또 주거여건이 열악해 신속한 정비가 필요하지만 사업성 부족 등으로 장기 정체중인 사업장 등에도 사업추진 동력을 부여할 것으로 시는 기대하고 있다.
 
아울러 공공재개발을 널리 알리고 후보지 공모사업에 대한 참여를 촉진시키기 위해 ‘찾아가는 현장설명회’를 시작으로 본격적인 제도 활성화에 나설 계획이다. 관련 조직개편을 통해 사업 추진에 동력을 확보할 예정이다. 
 
서울시는 저이용 유휴부지나 노후 공공시설을 복합개발 해 청년·신혼부부를 위한 주택으로 공급하는 사업도 확대한다. 이번 대책에 포함돼 있는 시에서 제안한 총 11개 단지는 2023년까지 1만2000호를 공급한다. 
 
저이용·유휴부지 발굴사업지로는 시·구유지를 활용해 서울의료원, 면목행정복합타운 등 8개 사업지에 1만호를 공급하고 SH공사 보유부지인 마곡, 문정, 천왕 미매각 3개 사업지에 2000호를 공급한다.
 
이번 복합개발 사업은 그동안 택지개발에 기댄 공급방식에서 벗어나 다양한 주체의 협력을 바탕으로 청년·신혼부부 등 2030세대의 젊은층과 고령화 시대에 대비한 소외계층의 주거복지에 방점을 둔 것으로 풀이된다.
  
서울시는 도심 가용지가 한정된 상황에서 재건축을 통한 주택공급을 위해 '공공참여형 고밀재건축' 방식도 정부와 협의해 추진한다. 공공 참여란 소유자 3분의 2의 동의하에 SH공사·한국주택토지공사(LH) 등이 공공관리자로 참여해 사업 전 과정을 지원·관리하는 것을 의미한다. 공공참여하는 유형으로는 △공공이 자금 조달, 설계 등을 지원하는 공공관리 방식 △조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등이다. 조합은 상황에 따라 참여방식을 선택할 수 있다.
 
아울러 서울시는 자금력이 부족한 무주택 3040세대를 위해 '지분적립형 분양주택'이라는 새로운 분양주택을 도입할 계획이다. 지분적립형 분양주택은 분양가의 20~40%를 내 우선 소유 지분을 취득하고 나머지 지분은 20년 혹은 30년에 걸쳐 저축하듯이 나눠 내 주택을 취득하는 방식이다. 입주 전에 분양대금을 완납해야 하는 기존 공공분양 방식에 비해 초기 자금 부담이 적어 자산축적 기회가 적은 3040세대의 내 집 마련 기회를 확대하는 효과가 있을 것으로 분석된다.  
  
지분적립형 분양주택은 '공공분양모델'과 '임대 후 분양모델'이 있다. 운영기간은 분양가 기준으로 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 30년형을 기본으로 한다. 9억원 이하의 경우 수분양자가 20년 또는 30년형을 선택하도록 할 계획이다.
  
공공분양모델은 처음부터 지분분양으로 공급하는 방식이다. 기존 공공분양주택과 같이 전매제한과 실거주 의무를 부여한다. 임대 후 분양모델은 큰 틀에서 제도적 기반이 있고 민간사업에도 적용이 가능한 8년 임대 후 지분분양 전환 방식을 준비했다. 지분분양 전환의 기준이 되는 8년차의 분양가는 최초 임대주택 입주시점에 산정한 분양가에 적정 금리를 가산해 수분양자가 미래 분양전환 금액을 예측 가능하도록 할 계획이다.
  
예를 들어 올해 상반기 SH공사에서 공공분양으로 공급한 마곡 9단지 전용면적 59㎡에 이를 적용해보면 지분적립형 분양주택에서는 분양가인 5억원의 25%인 1억2500만원을 내면 일단 내 집이 된다. 나머지 75%는 4년마다 15%씩, 약 7500만원을 추가로 납입하면 된다.
 
다만 운영기간 동안 취득하지 못한 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내야 한다. 그러나 지분이 점차 증가함에 따라 초기에 납입했던 보증금을 돌려받아 지분 취득에 보탤 수 있고, 임대료도 점점 낮아지게 된다.
  
지분취득과 임대료를 합치면 실제로 수분양자가 부담해야 하는 금액이 나온다. 입주시점에는 지분 취득비용과 임대보증금을 합해 2억2500만원을 내면 된다. 이후 추가 지분 취득 시 임대보증금을 돌려받는 금액을 공제하면 지분 15% 취득비용은 약 6000만원 내외(연평균 1500만원 수준)이다.
 
서울시는 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 추가로 지분을 취득할 때 최초분양가에 정기예금금리 정도만을 가산해 받기로 했다. 지분을 분양받는 시점에서 미래에 납입해야 하는 전체 금액이 확정되는 셈이다.
 
전매제한이 종료되면 주택처분도 가능해진다. 제3자에게 주택 전체를 시가로 매각해 처분시점의 지분 비율로 공공과 나눠가지게 된다.
 
서울시는 시가 공급하는 공공분양 물량에 가능한 지분적립형 분양주택을 적용할 계획이다. 향후 민간에도 확산돼 3040세대가 보다 저렴한 가격으로 장기 보유할 수 있는 주택이 보다 확산되도록 중앙정부 등에 법령개정 등을 적극 요청할 계획이다.
 
서정협 서울시 권한대행은 이날 오전 정부총합청사에서 열린 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 합동브리핑'에 참석해 "저이용 유휴부지나 노후 공공시설 복합개발도 활성화해 2030세대, 어르신 등을 위한 다양한 형태의 공공주택 공급을 본격화 해 나가겠다"며 "시는 주택공급 중요 축인 공공임대주택은 차질 없이 지속적으로 늘리되 다양한 분양주택 확대정책을 병행하겠다"고 말했다.
 
서 권한대행은 "집 걱정 없이 살고 싶은 시민의 소망을 실현하고 내 집 마련의 꿈 앞에서 번번이 좌절했던 3040 세대의 고통을 덜기 위해 실효성 있는 대안을 담고자 노력했다"며 "시는 이번 분양주택 공급 확대방안을 통해 집이 희망의 걸림돌이 되는, 부동산의 시대에서 집이 행복의 디딤돌이 되는 주거의 시대로 나아가는 중요한 모멘텀이 되도록 정부와 손발을 맞춰 차질 없이 추진하겠다"고 말했다.

 

한편 서울시는 정부의 주택공급 확대 방안 중 공공이 참여하는 '공공참여형 고밀재건축'에 대해 찬성하지 않는 방안이라고 밝혔다. 김성보 서울시 주택건축본부장은 "공공재건축에 민간이 참여할 수 있느냐는 의문이 있다"면서 "기본적으로 비정상적으로 멈춰 있는 민간재건축이 정상적으로 진행되는 대신 공공성을 강화시켜야 한다"고 말했다. 서울시는 정부 발표안을 찬성하지 않다는 것이다.
 
김 본부장은 "(정부에) 임대주택, 소형주택, 주택공급 등은 공공성을 강화해 해결해야 하는 방향이라고 주장했다"면서 “공공기관이 참여해 주도적으로 재건축을 하는 것은 균형에 맞지 않다고 설명했다. 다만 정부는 최종적으로 공공재건축 대책을 안에 포함시켰다"고 밝혔다.
  
그는 "정부 정책에는 참여해 진행하겠지만 공공재건축으로 가는 방향성에 대해선 지속적으로 협의하겠다"고 강조했다.
 
다음은 김성보 본부장, 이정화 도시계획국장, 천현숙 서울주택공사(SH공사) 도시연구원장과의 일문일답이다.

 

-공공참여형 고밀재건축의 경우 정부에서는 5만호로 예상했다. 서울시는 따로 예상한 것이 있나.

"공공재건축 5만호는 정부가 잡은 물량이다. 서울시는 별도로 잡은 물량이 없다."
 
-지분적립형 분양주택 모델의 경우 정부는 전매제한 기간을 20년으로 설정했다. 서울시는 따로 설정한 기간이 있나. 전매제한 끝나면 시세차익 통해서 어떻게 나눠지는 지 궁금하다.

"지분적립형 분양주택 모델의 전매제한 기간을 20년으로 설정한 것은 서울시다. 정부는 당초 10년을 건의했었다. 실거주를 5년 정도로 잡아서 제한하자고 주장했다. 전매제한 기간과 관련해서는 정부와 협의해 진행할 예정이다. 시세차익의 경우 지분율이 민간과 공공이 각각 50%일 경우 시세차익의 절반씩 나눠갖는 것이다. 시세가 9억원일 경우 4억5000만원씩 나눠갖게 된다."

 

-압구정하고 여의도, 강남 등의 재건축 절차를 진행하겠다고 제안한 것으로 알고 있다. 왜 포함이 안 됐는지 궁금하다. 아파트 재건축 35층 규제 완화도 어떻게 검토한 것인지 궁금하다.

"주요 재건축단지에 대해 서울시는 정상적인 절차로 돌려놔야 한다고 (정부에) 건의했다. 결론적으로 민간재건축은 빠졌다고 보면 된다. 35층은 서울시 기본 입장처럼 주거지역은 35층, 준주거지역은 50층 이하로 가능하다고 보면 된다."

 

-지분적립형 분양주택 모델의 경우 당초 추첨제로만 되는 것으로 알고 있다. 당초 공공분양은 자녀 수를 기준으로 하고 있는데 추첨제로 바뀌는 것인가.

"(천현숙 SH공사 도시연구원장) 당초 납입액 때문에 공공분양을 당첨받기 어려운 구조였다. 설계한 지분적립형은 추첨제를 통해서 더 많은 사람들이 들어갈 수 있도록 설계했다. 1단계는 70%를 특별공급으로 제공하고 2단계에서는 30%로 공급하는 구조로 설정했다."

 

-지분적립형 분양주택 모델은 11만호 중 몇호 정도인가. 해당 제도를 시행할 경우 SH공사의 재정적 부담은 얼마나 되나.

"(천현숙 원장) 지분적립형 주택 물량이 충분해야 새로운 충격을 줄 수 있다고 생각한다. 2028년까지 공공과 민간을 합쳐서 1만7000호까지 가능하다고 본다. 서울시가 소유한 부지는 최소한 절반 이상으로 공급할 계획이다. SH공사도 적극적으로 지분물량 늘릴 계획이다. 재정구조는 지분적립형 주택의 경우 리츠를 설립해서 운영하는 구조가 될 수 있다. 이럴 경우 SH공사 부채와는 절연시킬 수 있다는 장점이 있다. 향후 리츠를 통해서 운영할 것인지, SH공사가 운영할 것인지는 면밀한 검토가 필요하다."

-35층 규제와 관련해서는 검토만 하고 바뀐 것은 없는 것인지 궁금하다.

"(이정화 도시계획국장) 높이에 대한 부분은 현재 서울시 도시기본계획 2030 안에서 이뤄지고 있다. 쉽게 말하면 일반주거지역, 준주거지역에서 순수 주거용 아파트의 경우 35층만 가능하다. 다만 준주거지역으로 변경된 후 비주거를 포함한 복합건축물의 경우 40층 이상까지 가능하다. 아파트만 지으면 35층까지만 허용된다고 보면 된다."

 

-공공재건축과 관련해 민간 참여가 핵심이다. 공급안에 포함된 내용으로 충분한지 궁금하다. 노후주택 재건축의 경우 30년이 되지 않아도 재건축이 가능한 것인가.

"정체된 재개발 구역이 변화될 계기는 충분하다고 본다. 공공재건축은 분양가상한제도 없고 민간이 참여할 수 있느냐는 실무적인 의문이 있다. 애초부터 서울시는 별로 찬성하지 않은 방안이다. 노후주택 재건축은 30년을 넘어야 한다."

 

-정부가 용적률 늘어난 것에 대해 기부채납을 50~70% 받는다고 했다. 경제부총리는 기대수익률이 90%를 환원하는 것이라고 했다. 사실상 사업자 입장에서는 참여율이 저조하지 않을까 생각할 수 있다. 계산 방법은 시뮬레이션을 돌린 것인지 궁금하다.

"아는게 없어서 답변을 못 드리겠다. 정부가 시뮬레이션을 돌리지는 않은 것으로 알고 있다."

 

-기부채납 방식 때문에 조합이 참여를 못한다고 하면 반대로 공공재건축 했을 때 사업진행속도는 얼마나 빨라지는 것인가.

"발표문을 보면 용적률이 상향하고 증가하는 수익의 50~70%까지 환원하겠다는 것이다. 기대수익률 90% 환원하고 개발이익 환수한다고 했다. 원하는 재건축 조합이 있으면 공공재건축으로 가는 것이다."

 

-상암DMC 등의 서울시 부지가 어떻게 포함됐는지 궁금하다. 지자체하고는 어느 정도 상의가 된 것인가.

"정부에서 청년과 신혼부부를 위해 분양물량에 집중했고 서울시도 그부분에 대해 논의해서 가능한 지역 전부를 검토했다. 시가 최종적으로 정부 정책과 협력해서 찾았던 곳이다. 마곡 미매각 지역은 큰 문제는 없어 보인다. 주택용지로 전환하기로 했다. 상암DMC는 당초 글로벌 센터를 만들겠다는 걸 포기하는 게 아니라 그 중 일부분을 주거용도로 담을 수 있도록 계획하는 것이다. 2000가구다. 땅이 꽤 크다. 필요하면 DMC 지구단위계획 변경 정도로 진행할 것이다. 마포 지역주민과 지역의원에 대한 오해는 잘 풀어가면서 협의할 것이다."

 

-공공재건축을 서울시가 찬성하지 않았다고 했다. 적합하지 않다고 보는 것인지 실효성이 없다고 보는 것인지 궁금하다.

"기본적으로 서울시는 비정상적으로 멈춰 있는 민간재건축을 정상적으로 가야 한다고 했다. 재건축에 공공성을 강화시켜야 한다고 주장했다. 임대주택, 소형주택, 주택공급 등 이런 문제들을 공공성 강화를 통해 해결해야 올바른 방향이다. 공공기관이 참여해서 주도적으로 하는 것은 맞지 않다고 주장했다. 하지만 정부가 최종적으로 공공재건축을 결정했다. 정부 정책에 참여했지만 방향성 측면에서는 적극 찬성하기는 힘들다."

 

-SH공사가 가지고 있는 부지 중 마곡은 매각을 안하는 것인지 궁금하다. 지분적립형을 하면 가장 먼저 도입이 예상되는 단지도 있나.

"지분적립형을 하겠다는 것은 토지 매각을 안하겠다는 것이다. 시범지역은 하계5단지 시범단지다."

 

-서울시가 제안한 공공재건축 조합 가운데 참여 의사 밝힌 곳이 있나.

"없다."

 

-5~10년 후 분양하는 것이 아니라 20~30년 장기임대 하면서 재정을 투입하는 것은 불가능한 모델인가.

"지금 말하는 것이 역세권공공임대주택과 같은 모델이다. 이미 SH공사가 했었다. 다만 공기업 회계기준에 따르면 장기전세주택의 보증금이 부채로 잡힌다. 부채가 늘어나면 임대주택에 필요한 채권을 발행할 수 없다. 필요성은 인정하고 있지만 회계상 어려움 때문에 돌파구를 찾지 못하고 있다. 돌파구를 찾은 것이 지분적립형이다. 이 모델은 정부에서도 적극적으로 활용했으면 좋겠다."

 

-"지분적립형이 전매제한 해제 후 대규모 물량이 공급돼 집값 폭등의 원인이 될 수도 있지 않나.

"전매제한은 10년을 고려하고 있다. 만약 10년 후 내 지분이 50%다. 4억원 올랐으면 2억원 수익으로 얻을 수 있다. 이걸 보고 팔 것이냐, 아니면 10년 동안 더 기다릴 것인지는 개인의 선택이다. 강제로 재갈을 물리기 보다는 집을 사게 하고 필요하면 팔게 하는 것이 좋다. 집값 폭등은 없을 것으로 본다." 자료=뉴시스