은퇴를 준비하면서 자신이 살 1주택을 이미 소유하고 있다면 오피스텔을 한채 더 구입해서 은퇴후 현금흐름을 창출하려고 생각하고 계신 분들이 많습니다. 그래서, 연금에 가입할 여유자금이 있다면 그것을 모아 오피스텔을 분양받는게 낫다고 생각하시는 분들이 많습니다.
선호하는 재테크 방법은 개인의 취향이지만 오피스텔 임대에 관해 고려하지 않는 부분이 있는 것같습니다. 이제는 오피스텔을 주택으로 사용하면 2주택으로 간주된다는 정도는 많은 분들이 상식으로 알고 계십니다. 그래서, 오피스텔을 세를 줄 때 주민등록 이전을 안 하는 조건으로 계약을 하면 오피스텔이 주택으로 간주되지 않을 거라고 생각하지요.
원칙적으로는 가능한 얘기입니다. 그런데, 계약사항을 이행한 세입자들이 의도적이든 의도적이지 않든 집주인에게 불이익을 줄 수 있다는 사실을 간과하시면 안됩니다. 예를들어, 계약을 그렇게 했다 하더라도 세입자는 연말정산에서 월세납입액 세액공제를 받을 수 있기 때문에 주민등록을 옮겨놓을 수가 있지요. 전세계약을 한 것처럼 계약서를 이중으로 썼더라도 월세를 계좌이체한 내역만 있어도 세액공제가 가능합니다. 그러면 국세청에서는 집주인의 임대현황을 정확히 파악하게 되지요.
월세계약 기간 중에 이런 일이 일어난다고 해도 낭패지만, 이것은 오피스텔을 팔고난 후에도 당할 수 있는 일입니다. 종합소득세 경정청구는 5년까지 가능하기 때문에, 세입자가 이사를 가고 한참 있다가 이런 일을 당할 수도 있는 것이지요. 물론 일반적인 얘기는 아니지만, 혹시나 모를 만약이 나에게 찾아오지 않으리라는 법은 없습니다.
그러니까 오피스텔 임대사업은 실질에 따라 합법적으로 해야 한다고 생각하셔야 합니다. 그런데, 작년에 나온 9.13 대책 이후에 구입한 물건에 대해서는 임대사업자 등록을 한다고 해도 양도세 중과제외나 종부세 합산배제 같은 대부분의 임대사업자 혜택이 없어졌습니다. 그렇기 때문에 지금 오피스텔을 하나 사서 주거용으로 임대할 계획을 갖고 계시다면 2주택자부터 받는 세금문제가 고스란히 걸려있다는 사실을 잊으시면 안됩니다.
1. 사업소득세
오피스텔에서 받는 월세를 소득으로 신고하면 사업소득세가 부과됩니다. 예전에는 은퇴자들이 소소하게 받는 임대소득은 과세당국이 알면서도 모른척 해주는 부분이 있었지만, 세금부과 기준이 점점 타이트하게 조여져 오고 있습니다. 앞으로는 모든 소득에 대해 누락되는 부분이 없이 과세가 될 것으로 쉽게 예상할 수 있습니다.
2. 건강보험료
직장에 다닐때는 급여외에 연 3400만원 이하의 소득은 건강보험료 산정에 영향을 주지 않습니다. 하지만, 퇴직을 하고 건강보험료 지역가입자로 전환되면 재산과 소득과 자동차 점수를 합산해 건강보험료가 산정됩니다. 연금이나 이자, 배당소득은 금액이 크지 않으면 비과세이거나 분리과세인 경우가 많아 건강보험료 산정에 영향을 미치지 않는데, 부동산임대소득은 여기에도 영향을 주기 때문에, 월세받는 돈에서 이 부분으로 나가는 돈도 무시하지 못할 것입니다.
3. 보유세와 유지관리비
오피스텔을 보유하고 있으면 매년 재산세가 부과된다는 사실은 알고 계실 겁니다. 또, 세입자가 바뀔 때마다 날짜가 맞지 않으면 공실이 생길 수도 있고 공실기간 중에 관리비도 내야합니다. 당연히 부동산 중개수수료도 내야 하구요. 요즘 오피스텔에는 옵션으로 포함된 가전제품이 많기 때문에 몇년 지나고 나면 이런 것들을 교체하는데 드는 비용도 생길 것입니다.
4. 양도소득세
이 부분이 가장 큰 핵심입니다. 자신이 거주하는 주택을 팔때 1주택만 있는 경우라면 양도소득세가 비과세되거나, 9억이 넘는 부분에 대해서만 과세되기 때문에 큰 부담이 없습니다. 그런데, 오피스텔을 주거용으로 임대하고 있다면 2주택자로 간주되기 때문에 오피스텔을 먼저 팔아야 그 혜택을 받을 수 있습니다. 순서가 바뀌게 되면 오피스텔 가격보다 더 큰 돈을 양도소득세로 납부해야할 지도 모릅니다.
오피스텔을 분양받으셔서 아직 등기를 안 하셨다면 이런 점을 잘 따져보고 어떻게 할지를 결정하시기 바랍니다. 혼자서 계산해보는 것보다 회계사나 세무사와 상담해서 득실을 따져보는 것이 정확한 판단에 더 도움이 될 것입니다.
세무법인 다솔의 안수남 세무사님은 한 재력가가 오피스텔 때문에 10억이 넘는 세금을 추징당했다는 실무경험을 공유하면서 이런 말씀을 하신 적이 있습니다.
“애인과 별장과 오피스텔은 가지고 있으면 머리가 아프다."
저는 30대 때 오피스텔 세입자를 한번 잘 못 만나 고생한 이후로 임대수익을 목적으로 주거용 오피스텔을 보유하겠다는 생각을 접었습니다. 생각보다 월세를 따박따박 받는 일은 쉽지 않을 뿐더러 대부분 오피스텔은 보유가치가 올라가지는 않고(어떤 경우에는 떨어지기도 합니다) 일정기간동안만 현금흐름을 만들어주고 감가상각으로 인해 사용가치가 떨어집니다.
은퇴후 자산은 부동산과 금융자산의 포트폴리오가 잘 되어 있어야 합니다. 여러분의 자산이 부동산에 너무 편중되어 노후에 자산은 많은데 쓸 돈이 없는 상황이 되지 않도록 지금부터 잘 계획해서 준비하시는 것이 중요합니다. kbskangpd@kbs.co.kr
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