우리나라 사람들의 부동산에 대한 선호가 강한만큼 은퇴 후 소득원으로 임대수입을 생각하시는 분들이 많습니다. 특히 거주하고 있는 자신의 집 이외에 아파트나 오피스텔을 한두채 사서 월세를 놓는 사람들은 우리 주위에서 흔하게 볼 수 있는데요, 지금까지는 사업자등록을 하지 않고 소소하게 주택임대를 하는 사람들에 대해서는 소득세를 과세하지 않았기 때문에 비교적 부담없이 주택임대사업을 할 수 있었습니다.
그런데, 올해부터는 사정이 바뀌었습니다. 바로 2019년 귀속 소득에서부터는 연간 주택임대 수입금액이 2천만원 이하라고 하더라도 사업자등록을 하고 소득세도 내야합니다.
작년까지는 연간 2천만원 이하 주택임대에 대해서는 과세를 안했고, 그것이 조금 넘는다 하더라도 사업자등록을 안 한 부분에 대해서는 과세관청에서 적극적으로 파악하지도 않았습니다. 그런데, 올해부터는 이런 부분에 대해서도 과세가 확대된만큼 지금보다 훨씬 촘촘한 과세가 될 것같습니다.
올해부터 사업자등록도 하고 주택임대에 대한 소득세신고도 해야 하는 사람은 월세를 받는 경우는 2주택자부터, 전세를 준 경우도 3주택 이상부터가 포함됩니다. 기준시가 9억원 초과주택이나 국외소재 주택의 1주택자도 월세소득에 대해 과세를 한다고 하니 본인이 해당사항이 있다면 세금신고를 누락하지 않도록 해야겠습니다.
3주택자 이상자인데 전세를 준 경우라면 사실 소득이 발생하지 않을 것입니다. 이런 분들은 간주임대료를 계산하여 세금을 신고해야 합니다.
간주임대료란 사업자가 전세금(임대보증금)을 받는 경우에 그 금액에 일정한 이율을 곱하여 계산한 금액을 말합니다. 이것은 월세를 받는 사람과의 세부담의 공평을 기하기 위한 제도인데요, 사실 이때 이자율로 쓰는 정기예금 이자율이 매우 낮은 수준(현재 1.8%)이기 때문에 주택임대사업의 경우 아주 고가주택이 아니라면 과표는 그리 크지 않습니다.
그러나, 이런 부분까지 과세를 한다는 것은 장기적으로 국민의 소소한 소득까지 모두 파악하기 위한 것으로 보입니다. 특히 사업자등록을 하게되면 연간 사업소득이 1만원만 넘어도 건강보험 피부양자로 등재할 수 없는데요, 이렇게 해서 건강보험 지역가입자가 되면 소득을 발생시키는 부동산이 있을 것이기 때문에 연간 부담해야할 건강보험료가 만만치 않을 것입니다.
국세청에서는 올해부터 과세대상이 되는 사람들에게 일단 내년 1월 21일까지 사업자등록을 해야한다는 안내문을 발송하고 있는데요, 기한내 등록을 하지 않으면 미등록 가산세가 부과됩니다. 이때 가산세는 연간 임대수입금액의 0.2%입니다.
등록을 하지 않으면 소득세 신고를 할 때 필요경비나 기본공제가 적어서 소득세를 더 내야하지만, 주택임대를 계속적으로 하려는 생각이 없이 일시적으로 주택수가 많아진 경우에는 등록을 하지 않을 수도 있을 것입니다.
그럼 구체적으로 주택임대소득세가 얼마나 나오는지 예시를 통해 알아보겠습니다.
예를 들어, 주택임대로 월세 150만원 연 1800만원 정도를 받는 사람이 있다고 해봅시다. 사업자등록을 했을 때는 필요경비율 60%, 기본공제 400만원이 적용됩니다. 반면 등록을 하지 않았을 때는 필요경비 50%, 기본공제 200만원이 적용됩니다. 그러면 과표는 다음과 같이 나오겠지요.
등록시 과세표준: [1800만원-(1800만원*0.6)]-400만원 = 320만원
미등록시 과세표준: [1800만원-(1800만원*0.5)]-200만원 = 700만원
미등록시 과세표준: [1800만원-(1800만원*0.5)]-200만원 = 700만원
이 과표는 종합소득에 합산할 수도 있고, 14%의 세율로 분리과세할 수도 있는데요, 보통은 분리과세하는 것이 유리한 경우가 많으니 이를 적용해 계산하면 세금이 어느 정도 나올지 가늠해 보겠습니다.
등록시 산출세액: 320만원*14% = 448,000원(주민세포함 492,800원)
미등록시 산출세액: 700만원*14% = 980,000원(주민세포함 1,078,000원)
미등록시 산출세액: 700만원*14% = 980,000원(주민세포함 1,078,000원)
당연히 등록했을 때가 등록하지 않았을 때보다 소득세가 적게나옵니다. 또, 등록을 하지 않으면 미등록가산세가 수입금액의 0.2%라고 했으니, 1800만원*0.2%=36000원은 나중에 따로 내야 되겠네요.
어쨌든 세금이건 뭐건 안 내던 것을 내려면 속이 쓰릴 것같습니다. 그렇다고 세금을 내지 않아 후에 추징을 당하면 몇 년치 세금에 가산세까지 큰 돈을 한꺼번에 지출하게 될 수도 있습니다. 그러므로, 해당사항이 있으시면 내년 종합소득세 신고기한(2020년 6월 1일)내에 잊지말고 신고납부하시면 좋을 것같습니다.
kbskangpd@kbs.co.kr
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